好房網News記者王惠琳

房地產

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2021-03-19 09:09

收入破百萬卻還是貸不到好利率?專家分析可能有5種問題。

 

低利環境看似是買房好時機,尤其從去年起,央行調降利率,房貸利率出現1.31%超低地板價,不過卻並非人人都能享受到超優利率,專家提出5大致命傷,可能導致申貸利率不如預期。

 

一名網友在PTT上發文,表示自己與太太年收入約150萬,名下無負債,近期買房準備申請房貸時,先找了自己長期往來的合庫,卻只拿到1.4%利率、30年貸款,再詢問其他家銀行,也都得到相同回應,讓他納悶「是我們沒找對銀行?還是真的已經貸不到1.31%這種利率了?」

 

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏分析,造成房貸利率不佳的原因,可以從物件與申貸人兩方面來看,若申貸人的財務狀況都沒有問題,可能有3種狀況影響利率。

 

1.標的較特別

 

陳俊宏舉例,若申貸物件為套房,因為坪數小,可能也不在捷運沿線上,銀行認為未來債權回收難度高,就不願給較低利率。或者購買的是隔間分租套房,即使申貸人自住在其中一間房內,銀行仍會認定屬於「投資型產品」,風險度高,房貸利率也相對較高。

 

2.非六都房屋

 

陳俊宏指出,現階段1.31%利率,其實是針對六都內的房屋,若購買的房屋在其他縣市,或是六都蛋白區,都很難取得最佳利率。

 

 

3.貸款總額過低

 

陳俊宏表示,部分銀行即使是新北市房屋,也有設定貸款額度要在800萬以上,才會給予較佳利率。各家銀行都會設定「借款金額低標」,主要原因在於,低利使得銀行沒有太多利潤,只能靠拉長時間或其他金融產品來賺取客戶手續費用。 即使年收入高,但申貸人的兩種狀況,也可能導致申貸利率不佳。

 

1.名下有無房子

 

陳俊宏指出,公股銀行會優先給首購族較佳利率,若申貸人名下已有1間房屋,即使該房屋沒有貸款,在申貸第2間房屋時,銀行也會認定為「有房無貸」而給予較差利率。

 

2.任職公司規模太小或收入不穩定

 

陳俊宏表示,許多銀行優惠利率只給予優質客群,如:醫師、律師、會計師、建築師等「四師」,或是任職於百大企業,且必須提出6個月以上薪資紀錄,確定為正式員工,才有機會取得優惠利率。

 

因此他建議民眾在申請房貸時,不要輕易轉職。他舉例:過去有客戶在同一集團內,從A部門轉調B部門,但B部門卻隸屬於另一子公司,導致該客戶申貸時被認定到職時間太短。也有民眾轉職後薪資更好,但陳俊宏卻直言,除非是上市、上櫃大公司,且新職位屬於中、高階,否則銀行往往只會認定前一份工作的薪資,新工作到職時間不夠長,反而會被銀行判定不夠穩定。

 

另外,業務型職業也常常出現「高薪卻貸不到好利率」,如:汽車業務員、房仲、保險從業人員,都因為收入不夠穩定,即使年收破百萬,也難以拿到較佳利率。

 

 

【我們想讓你知道】

很多人的願望就是環遊世界,但如果只用死薪水存,好像永遠無法存到個頭…理財達人楊倩琳擁 10 檔績優股,定期定額存 ETF,在 40 幾歲時就存滿退休金,還完成許多人一輩子都難以實現的夢想,她究竟是怎麼辦到的呢?

 

 

文 / Money錢

 

逆轉女王楊倩琳在脫貧後,反過來教單親媽媽、小資女投資理財,讓更多女性學會靠自己釣「好老公股」,並成立獎學金,幫助貧童向學,讓金錢發揮更大的價值。

 

有錢才能任性

坐在醫院,忐忑不安地等待檢查報告,眼睛隨著來往的病人、老人游移,楊倩琳的視線突然變得模糊,腦中浮現外婆的身影。她想起小時候,父親拋家棄子,讓母女 4 人淪為貧困單親家庭。母親為了養家,把 3 姊妹託付給九份的外婆照顧,儘管外婆晚年失智,但看到她時還是會叫她的小名「安弟」。最後一面,是外婆躺在靈柩裡變成小小的身軀,她泣不成聲,好後悔沒有趁外婆在世時多陪她。那一刻,她感受到生命短暫、無常,抬頭望著天空問自己:「我還有什麼現在不做,會後悔一輩子的事?」環遊世界!當心中吶喊出這個夢想,楊倩琳便在離開醫院後,立刻規劃行程,訂機票、住宿、門票。一切就緒後,她放膽飛到了冰島,看完極光,再飛到愛爾蘭、荷蘭、英國等 10 幾個國家,任性地狠狠玩了半年。

 

半年旅費 50 萬,全靠「好老公股」買單

當飛得越遠、看得越多,楊倩琳對職場上的名利爭奪、財富追逐就看得越淡。但她不否認,她可以任性地說走就走、工作說放就放,那是因為她有一堆「好老公股」在背後搶著當她的金主,慷慨支付這半年 50 多萬元的旅費,讓她重新找回人生目標 ——幫助更多單親媽媽、貧窮小孩,把愛傳下去。按下人生 Reset 鈕後,楊倩琳再度燃起對工作的熱情,同時實踐助人夢想。白天,她是易飛網集團策略長,最高紀錄 5 天飛 3 國,充分發揮旅遊、行銷、電商等多元專長;下班後,她寫理財書、開線上投資課程,教單親媽媽、23K 小資女如何選好老公股,靠投資擺脫貧窮,逆轉人生。

 

好老公股怎麼選?

「所謂好老公股,就是用『3 高1 低』挑選法,買進一輩子都賺錢的好股票。」楊倩琳解釋,3 高 1 低是指:

  1. EPS 高, 連續 5 年大於 1 元;
  2. ROE 高,連續 5 年高於 10%;
  3. 殖利率高,連續 5 年高於 4∼ 5%;
  4. 低基期,是指近 1 年最高股價與最低股價,相加除以 2 再打 9 折,就是相對安全的買進價。

 

例如某一檔好老公股具備 EPS、ROE、殖利率 3 高條件,近 1年股價最高 25 元,最低股價 15 元,那麼安全的買進價就是(25+15)÷ 2 × 0.9=18 元。若是第一次買股票的投資新手,楊倩琳建議不一定要等到安全價才買,也可以採用定期定額方式買進,例如每月或每季固定買 1 張好老公股票,或是用懶人法,定期定額買 ETF,連續投資 10 年不間斷,而且每年領到的股利都不能領出,必須再投資買進好老公股票或 ETF,這樣就能養大資產,靠一堆好老公股票和穩健的 ETF 安穩過日子。

而楊倩琳自己長期持有的好老公股包括台企銀、玉山金等 10 檔績優股,每年光是這 10 檔好老公股票配發的現金股利,就相當於她年薪的 30% ∼ 40%。她計劃當這群好老公股每年給的股利超過年薪時,她就要再度啟程,朝環遊世界 70 國、甚至 100 國邁進。

 

成立夢想獎學金,助貧童翻轉人生

當然, 在買好老公股之前,楊倩琳也建議單親媽媽、小資女們,要先做好理財基本功,那就是用「631法則」做好收支管理,即 6 成收入當生活費、3 成收入投資自己進修或投資理財買好老公股、1 成收入做好基本保障。在努力傳授釣好老公股的投資方法之外,楊倩琳也利用版稅等額外收入,在 4 所學校成立「楊倩琳夢想獎學金」,她希望未來在台灣每個縣市都有楊倩琳夢想獎學金,用自己小小的力量,幫助像她一樣單親、清寒,卻努力上進的孩童,在求學逆境路上,點一盞希望的燈。

 

曾有同學羨慕楊倩琳 40 幾歲就把人生每個大夢都實現了,包括靠自己存錢到英國念碩士、再到上海取得博士學位、環遊世界 60 國、成立獎學金,同時還靠自己累積豐厚的退休金。但殊不知,當她看到同學會上一群可愛的小蘿蔔頭跑來跑去時,她的內心總有一絲惆悵,因為她的人生做了其他選擇,錯過了當媽媽的機會。但她不難過也不後悔,因為她用另一種方式愛別人的小孩,用另一種愛,幫助別人的孩子成長。楊倩琳像朵綻放的鮮花自信地說:「我喜歡現在這個版本的幸福人生。」

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2021.03.30

 

 

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