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判例
| 法規名稱： | 土地法 EN |
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第 100 條
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
| 1. |
裁判字號：
70 年台上字第 1401 號
裁判日期：
民國 70 年 04 月 29 日
要旨：
土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目 的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止 租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由 他人重建，均非所問。
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| 2. |
裁判字號：
64 年台上字第 1387 號
裁判日期：
民國 64 年 06 月 26 日
要旨：
土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建 造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬 之。
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| 3. |
裁判字號：
60 年台上字第 3027 號
裁判日期：
民國 60 年 08 月 26 日
要旨：
土地法第一百條第一款所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為 準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展， 亦應在斟酌之列。
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| 4. |
裁判字號：
53 年台上字第 909 號
裁判日期：
民國 53 年 04 月 09 日
要旨：
房屋所有人將房屋出租後而將租賃權該與他人者，該租賃權之受讓人，不 得以自用為由向承租人請求交還房屋，良以法律規定收回房屋之要件，原 為限制出租人與保護承租人而設，倘任聽出租人於出租後，隨時交由第三 人以自用為由收回房屋，則土地法第一百條第一款所之稱之收回自住等於 具文，殊失立法之原意。本件上訴人向原業主出租人買受系爭房屋，既未 為所有權移轉登記，依民法第七百五十八條規定，尚未取得其所有權，縱 認其房屋買賣契約包括租賃權之債權讓與契約在內，依上說明，上訴人仍 不得以自用為由，請求承租人之被上訴人交還房屋。
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| 5. |
裁判字號：
51 年台上字第 1288 號
裁判日期：
民國 51 年 05 月 11 日
要旨：
原租賃契約並未另定租賃期限，縱係以金錢借貸契約之期限為其期限，於 民國二十九年四月八日屆滿後，被上訴人既仍為租賃物之使用，上訴人亦 續允以借款之利息抵付房租，而未為反對意思之表示，依民法第四百五十 一條之規定，即應變更為不定期限繼續契約，自不受民法第四百四十九條 第一項所定，租賃契約之期限不得逾二十年之限制。上訴人於現行土地法 公布施行後，請求被上訴人返還系爭房屋，依特別法優於普通法之原則， 即無排除土地法之適用，非有同法第一百條所列各款情形之一不得為之， 顯無依本院在現行土地法施行前二十九年上字第一七三一號判例，主張得 隨時終止租約之餘地。
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| 6. |
裁判字號：
51 年台上字第 370 號
裁判日期：
民國 51 年 02 月 23 日
要旨：
土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言，系爭廠房租 賃固無排除該條規定之適用，惟上訴人在原審既始終主收回系爭廠房及機 械設備自行經營，自與該條第一款之規定相當。
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| 7. |
裁判字號：
50 年台上字第 1761 號
裁判日期：
民國 50 年 08 月 24 日
要旨：
不定期之租賃同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者，必於條件成 就時始得終止租約。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及 必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所 訂解除條件業已成就。
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| 8. |
裁判字號：
49 年台上字第 1767 號
裁判日期：
民國 49 年 09 月 15 日
要旨：
出租人以重建房屋為收回租賃物之理由者，祇須租賃物在客觀標準上認有 重建必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收回要件。
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| 9. |
裁判字號：
49 年台上字第 148 號
裁判日期：
民國 49 年 02 月 11 日
要旨：
走廊乃房屋之一部，上訴人於走廊內所隔之板屋，既係以被上訴人之二樓 為屋頂，而以其屋柱為牆壁，則本件租賃即與土地法第一百零三條所謂租 用建築房屋之基地有別，而屬同法第一百條規定適用之範圍。
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| 10. |
裁判字號：
48 年台上字第 853 號
裁判日期：
民國 48 年 06 月 18 日
要旨：
土地法第一百條第一款所謂自住包括經營商業在內，而經營商業又不以對 商業有無經驗為限。上訴人雖為天主教佈教師，但其主張擬在系爭屋經營 文具店維持家庭生活，是否正當，有無證明，事實審法院要應對此詳事調 查以資判斷，不得以經商經驗之有無為准駁之準繩。
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| 11. |
裁判字號：
48 年台上字第 228 號
裁判日期：
民國 48 年 02 月 26 日
要旨：
租賃契約定有存續期間，同時並訂有以出租人確需自住為收回之解除條件 者，必於條件成就時始得終止租約。所謂自住，係指客觀上有收回自住之 正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為 已足。
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| 12. |
裁判字號：
45 年台上字第 536 號
裁判日期：
民國 45 年 04 月 26 日
要旨：
出租人就所出租之房屋主張收回重新建築，應以客觀的標準認為有必要之 正當理由者為限，始得為之。
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| 13. |
裁判字號：
44 年台上字第 516 號
裁判日期：
民國 44 年 05 月 13 日
要旨：
租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第一百條第三 款抵償租金之擔保金，係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業 經司法院院解字第三四八九號釋在案，至土地法第一百條第三款關於擔保 抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實 具有同一之法律理由，自應類推適用。
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| 14. |
裁判字號：
43 年台上字第 1199 號
裁判日期：
民國 43 年 12 月 31 日
要旨：
土地法第一百條第一款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之 必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證 責任。
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| 15. |
裁判字號：
43 年台上字第 1143 號
裁判日期：
民國 43 年 12 月 17 日
要旨：
出租人基於土地法第一百條第三款承租人欠租之事由，並依民法第四百四 十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付， 承租人於其期限內不為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定 之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權 限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定之情形相當 。依民法第二百十九條關於行使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租 人自不得執是為終止契約之理由。
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| 16. |
裁判字號：
43 年台上字第 547 號
裁判日期：
民國 43 年 07 月 09 日
要旨：
出租人收回出租之房屋重新建築，為房屋租賃關係消滅之原因，此觀土地 法第一百條第一款之規定自明。兩造就系爭房屋既於訴訟上成立和解，以 由出租之上訴人收回重新建築，並附有於建築完成時應再出租於被上訴人 ，其租金俟鑑定後定之之條件，則上訴人惟應負於建築完成時，再出租於 被上訴人之義務，其原有之租賃關係，即因收回租賃物重新建築而消滅， 本無待於終止，自無繼續存在之可言。故兩造第二次和解筆錄第二項，所 謂當事人間租賃關係仍屬繼續存在，如係指系爭房屋原有之租賃關係而言 ，則不惟與土地法第一百條第一款之強制規定有所牴觸，抑且以實際上不 存在之事項而謂為存在，如係指系爭房屋重新建築完成時再行出租者而言 ，則與原有之租賃關係為別一法律關係，上訴人不得以原有租賃關係存續 中，被上訴人積欠之租金未依和解內容而為支付，迨定期催告仍不履行， 為免除此項和解所定系爭房屋建築完成時，再出租於被上訴人之義務之理 由。
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| 17. |
裁判字號：
42 年台上字第 1186 號
裁判日期：
民國 42 年 11 月 20 日
要旨：
不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依 土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承 租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對 於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為 支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收 回房屋請求權存在。
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| 18. |
裁判字號：
42 年台上字第 1025 號
裁判日期：
民國 42 年 09 月 18 日
要旨：
出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定，固不得謂有民法 第七十一條所舉無效原因，惟本件既應適用土地法第一百條辦理，參照司 法院院解字第二四七九號解釋，出租人自不得本於此項特約收回房屋。
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| 19. |
裁判字號：
42 年台上字第 981 號
裁判日期：
民國 42 年 09 月 04 日
要旨：
土地法第一百條第一款所謂收回自住，依司法院院解字第三四八九號解釋 ，固屬包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟此種收回自 住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同 經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在 得收回自住之列。
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| 20. |
裁判字號：
41 年台上字第 138 號
裁判日期：
民國 41 年 02 月 22 日
要旨：
土地法第一百條第一款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之 房屋，有收回自住之正當理田及必要情形而言。故出租人以收回自住為原 因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明者始得為之。
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| 21. |
裁判字號：
40 年台上字第 1200 號
裁判日期：
民國 40 年 08 月 08 日
要旨：
不動產買賣契約成立後其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定 ，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未成無關。而民法第三百四十 八條所謂交付，即移轉其物之占有之謂，如買賣標的物由第三人占有時， 依民法第九百四十六條第二項，準用第七百六十一條之規定，出賣人得以 對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付。且承租人如對前業主欠 租，除原出租人於讓與前已拋棄其契約終止權，或於讓與後已免除承租人 之交租義務外，受讓人得定期催告承租人向原出租人交租，如承租人逾期 不交，亦得由受讓人行使其契約終止權。故受讓人以承租人欠租為原因而 行使租約終止權時，並不以移轉登記後之欠租額為準據，倘前後欠租與地 法第一百條第三款相符，又無其他特別情事，則以定期催告無效而聲明終 止租約，即非無據。
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| 22. |
裁判字號：
39 年台上字第 991 號
裁判日期：
民國 39 年 08 月 23 日
要旨：
土地法雖定於民國三十五年四月二十九日施行，但公布該法之令係於同年 八月十二日達福建省，依法律施行日期條例第四條規定，該省應於該命令 達之翌日起發生效力。關於房屋租賃之訴訟，如出租人已於同法生效力前 為終止租賃契約之意思表示，依當時法律為有效者，其租賃關係既於當時 消滅，即不因嗣後同法之施行而復活，其提起請請求返還租賃物之訴，雖 在同法施行之後，亦無適用同法第一百條之餘地。
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| 23. |
裁判字號：
37 年上字第 7729 號
裁判日期：
民國 37 年 10 月 07 日
要旨：
租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續 契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆 滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三 四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院 解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解 釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之 租賃契約在內。原審乃以兩造所訂定有期限之租賃契約，應與未定期限之 租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十 一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未 合。
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| 24. |
裁判字號：
廢33 年上字第 8140 號
裁判日期：
民國 33 年 01 月 01 日
要旨：
土地法第一百六十六條之規定，限於依同法第一百六十二條為房屋救濟之 市始適用之。上海市區在淪陷前，無論曾否依第一百六十二條為房屋救濟 ，在租期屆滿時該市區業已淪陷，既無從依第一百六十二條而為房屋救濟 ，則原審未依第一百六十六條規定而為判斷，即非不合。
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| 25. |
裁判字號：
廢32 年上字第 462 號
裁判日期：
民國 32 年 01 月 01 日
要旨：
土地法第一百六十六條之規定，限於依同法第一百六十二條為房屋救濟之 市，始適用之，福○機器染廠並未於原審主張長沙市區曾依土地法第一百 六十二條規定為房屋救濟，則原審未適用該條規定以為判斷，自非違法。
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收回自住或或重新建築是什麼一回事？
30 Dec, 2017
律師回答：
關於此一問題，首應視租賃契約是否訂有期限，如屬於定期租賃契約情形，房東若不續租，最好在租約期滿前一個月通知（通常是以存證信函催告）房客，表明租約到期不再續租，並請房客屆期遷離租賃處，否則依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」可能遭視為同意不定期繼續原契約。
而若屬於不定期租賃契約，雖依民法第450條第2項、第3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」表面上似當事人得依上開期限隨時終止契約。
惟依土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」由於土地法第100條係為保障承租人權益所設的規定，除了出租人收回自住或重新建築時，可以收回房屋外；其他條款都是以承租人有違法或違約的情形時，才構成收回房屋的條件。
在房客沒有未付租金或具備其他終止契約事由情況下，房東要收回房屋時，只能以土地法第100條第1款規定之收回自住的名義來主張。通常租約是月租為多，除了至少要在預定終止租約之日的前一個月，先以存證信函通知房客，表明終止租約之意，並請房客屆期遷出房屋外；尚須符合土地法第100條的規定才行，另值得注意，該條適用住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370號判例參照）
所謂「重新建築」，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院70年台上字第1401號判例參照）。另所謂「收回自住」，則係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就（最高法院50年台上字第1761號、41年台上字第138號、43年台上字第1199號判例參照），亦包括經營商業在內，而經營商業又不以對商業有無經驗為限（最高法院48年台上字第853號判例參照），惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列（最高法院42年台上字第981號判例參照）。
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新聞：一名網友在「PTT房板」發文請益，他指出，朋友說她的房子有一個房客，因為當初長輩可憐對方，沒有租約到現在已經住了10多年。朋友最近想要處理房子，對方不肯離開，想知道有什麼方法可以處理，就連房仲也說趕不走不能幫忙賣， 想破頭也想不到有什麼方法。
嗯因為你們已經轉成「不定期」租約啦！
不定期租約，本來任何一方都可以隨時終止，
但民法認為應該保護弱勢者（房客），
所以第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
那房東怎麼辦？
除非有土地法第100條規定的情況，才能收回。
比如要收回自住，或對方犯錯。
不過是否符合上面要件，還是要法院來認定。
其實喔有一個小密寶可以用。
就是在一開始要簽租約（重要
）
）然後呢！約定「自動續約條款」！
就是12月如果雙方沒特別意見，自動續約1年。
網友可能會說，這樣子不是更麻煩嗎？
我就是想趕房客走啊！為什麼反而還要跟對方自動續約？
嗯因為一般人都不會預期到什麼時候會要收回房子，
又常常忘記「約滿要再訂新約」，
往往就變成，本來是定期租約，一不小心就變成「不定期租約」了！
變成不定期租約後，反而就是最難趕人的情況。
那我有自動續約條款的好處，
就是「租約永遠不會變成不定期」！
因為永遠有一個期限在那裡，
今年忘記再簽新約，租約頂多到明年12月底，
房東要收回房子，
只要提早發存證信函，表示到期不續約的意思，
那明年年底，房客就一定要走！
這時候要注意的是，
房客也不是吃素的，
他們會一直找藉口不搬走，
然後一直往你的銀行帳戶匯款（租金），
要營造一個他們要續租，也給了租金，
房東收到後也沒反對的樣子，
試圖把租約變成不定期，讓你難趕人。
那房東就是要再發存證信函表示拒收，並且限期搬離。
如果預算夠，我還建議把租約拿去公證，
「定期租約」+「公證」，
到時候不用打官司，
就可以直接聲請強制執行，要求房客搬離。
不過這個有一個副作用，
就是國稅局會向法院或民間公證人查抄租約，
所以就會有稅的問題。
上面就是房東跟房客間的諜對諜，
與其看法條，還不如聽我講，
那些法律沒寫的眉眉角角，才是關鍵欸。
相關法條：
土地法第100條:
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
公證法第13條第1項第1、3款:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
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發布單位：
建照科
分 類：
危老重建專區
發布日期：
112-01-06
詳細內容：
桃園市都市危險及老舊建築物加速重建計畫成果表(統計至112年1月6日)
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建照科-吳唯瑄
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