案例事實

即使土地法第100條的目的的確是在保護弱勢的承租人，但若對出租人財產權過度的侵害，加諸過重的舉證責任在出租人身上，恐怕也有違個案衡平。本文以下就以實際案例，針對土地法第100條中「收回自住」實務上應如何解釋做說明。

A先生因繼承，而取得一位在商業區的房地所有權，想說空著也空著，就於2014年一月間，在書局買了一份制式租賃契約書，將房屋出租給B先生用以賣衣服，租期簽訂一年。租約到期後，B先生表示想續租，A先生沒有反對的意思，於是租賃契約就默示更新為不定期租賃。A先生本以為，依照民法規定，不定期租賃可以隨時終止，所以於2015年三月時向B先生表示終止契約並想收回房地。但卻沒想到B先生搬出「土地法100條」，主張A先生欠缺收回房屋的法定事由，且他有定期繳租金，所以不得收回。A先生起訴前與B先生進行調解，調解委員會的意見是認為該屋在商業區，B先生在營業，基於土地法保障承租人的立法意旨，A先生原則上的確不能輕易收回房屋，最後調解不成立。A覺得不合理，於是訴請B返還房屋，向律師請教如何合法收回自己的房屋…。

與這個案例相類似的情況，其實很常發生在一般民間。律師在此提醒，為確保租賃雙方的權益，不論租賃雙方姓名、聯絡資料，尤其是租期的期間、房屋狀況與所附家具等，都應該白紙黑字詳細紀錄，並簽約蓋章，且合約屆滿時，租賃雙方都應重新訂定合約，維持定期租約狀態。若原租約到期未另訂定期租賃契約，而出租人對於承租人的續住，又不表示反對，那麼原則上租賃關係就會默示的變成不定期租約，而有「土地法第100條」的適用。這時候房東若想收回房屋，就比較麻煩了。

原告方(A先生)主張略為：

不定期租賃依民法規定，原則上可隨時終止，但租賃物為房屋時，土地法100條設有收回房屋的特別要件。然本件標的房屋縱使坐落在商業區，A先生既已提前一個月通知終止契約，擬定開業計畫，開業計畫長達一年以上，且無打算另租給其它人作為商業用途使用，戶口亦已遷入，已足證A先生已符合土地法100條「收回自住或重新建築」，自得終止契約，將屋收回。事實上，法律若強要求出租人必須舉證至「現無其他住居所，實際上確實需以系爭標的為住居所」，實屬過度限制出租人之財產權，形同處罰一人擁有二住居所之情形。換言之，若將本法解為必須出租人沒地方住，才會被認為構成「收回自住」的文義，對出租人而言，未免過苛。

被告方(B先生)抗辯略為：

土地法100條設有收回房屋的特別要件。本件標的房屋坐落在商業區，且B先生亦在屋內營業並裝潢，基於土地法保護承租人的立法精神，「收回自住或重新建築」應嚴格解釋，必須出租人證明現無其他住居所，實際上確實需以之為住居所，始足當之。A先生僅擬定開業計畫、遷戶口，然並未有客觀事證證明A先生確實有想要居住於該處的意思，並不符「收回自住」之文義解釋。

勝訴，被告應遷出租賃房屋

商業區主要用途是用以營業，一般而言，單純只是遷入戶口而主張要收回自住，法院依據經驗法則來看，可能會認為舉證還不夠。但本案A先生在律師指導下，另準備了開店計劃書，如此作法，依照判決結果來看，的確足以讓法院產生心證是符合「收回自住」的法定收回房屋事由。即使土地法100條的目的的確是在保護弱勢的承租人，但若對出租人財產權過度的侵害，加諸過重的舉證責任在出租人身上，恐怕也有違個案衡平。因此法院判決A先生勝訴。A先生如願收回其房屋。