收回自住或或重新建築是什麼一回事？

律師回答：

關於此一問題，首應視租賃契約是否訂有期限，如屬於定期租賃契約情形，房東若不續租，最好在租約期滿前一個月通知（通常是以存證信函催告）房客，表明租約到期不再續租，並請房客屆期遷離租賃處，否則依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」可能遭視為同意不定期繼續原契約。

而若屬於不定期租賃契約，雖依民法第450條第2項、第3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」表面上似當事人得依上開期限隨時終止契約。

惟依土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」由於土地法第100條係為保障承租人權益所設的規定，除了出租人收回自住或重新建築時，可以收回房屋外；其他條款都是以承租人有違法或違約的情形時，才構成收回房屋的條件。

在房客沒有未付租金或具備其他終止契約事由情況下，房東要收回房屋時，只能以土地法第100條第1款規定之收回自住的名義來主張。通常租約是月租為多，除了至少要在預定終止租約之日的前一個月，先以存證信函通知房客，表明終止租約之意，並請房客屆期遷出房屋外；尚須符合土地法第100條的規定才行，另值得注意，該條適用住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370號判例參照）

所謂「重新建築」，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院70年台上字第1401號判例參照）。另所謂「收回自住」，則係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就（最高法院50年台上字第1761號、41年台上字第138號、43年台上字第1199號判例參照），亦包括經營商業在內，而經營商業又不以對商業有無經驗為限（最高法院48年台上字第853號判例參照），惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列（最高法院42年台上字第981號判例參照）。