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許多人退休時沒有足夠的現金流，只有一間自己住的房子，如何活化不動產，為自己創造退休金？「以房養老」、「房屋貸款」、「房屋出租」，哪種必較好？

文／橘世代

出租房子比較適合這類的人

CFP國際認證理財規劃顧問吳士賢認為，銀髮族理財的前提是為了經營退休生活、讓生活開銷免於煩惱，以這為出發點來比較三者的差異：出租房子賺取租金收入，較適用於擁有兩間以上不動產的退休族，同時這樣的退休族選擇也多很多，例如房屋出租的同時，也一樣可申請以房養老。

一、 以房養老

以房養老對銀髮族經營退休生活有兩大好處：

1. 對貸款人來講：每個月有現金流入，生活經費有著落，且不用擔心還款問題。以房養老就像勞保年金一樣，銀行會每個月撥款到戶頭，撥款金額裡已直接扣除利息，到貸款期滿或貸款人身故前，可以不用擔心還款問題。

2. 對繼承人來講：可以選擇對自己較有利的方式。當「以房養老族」天年已到時，繼承人可以選擇是否要繼承。如果要繼承，便需要把貸款和利息還清；如果不繼承，則交由銀行拍賣，拍賣價金扣除貸款本息後，如果還有剩餘會還給繼承人，如果不足時則可以拋棄繼承。

A. 房價沒有下跌時：舉例來說，假設房屋的銀行鑑價是 1000萬元，用以房養老貸到 700萬元，在房價不變的情況下，期滿後貸款本金加利息若是 800萬元，1000萬扣掉 800萬，還有殘值 200萬元可以留給繼承人。

B. 房價下跌時：假設房價下跌的情況下，繼承人則可以選擇不還貸款與利息，將房屋交由銀行拍賣，即使拍賣金額不足以清償貸款本利，繼承人可以選擇拋棄繼承，無須還款。吳士賢指出，也因為銀行要承擔房價下跌的風險，因此貸款成數通常不會超過 7成，就是要預留3成空間的跌價風險。

二、房屋貸款

和「以房養老」最大的差別是，房屋貸款是一次性領出，但每個月都有攤還本金的壓力，與原本希望每個月增加可用資金的出發點不同。此外，吳士賢也提醒，房屋貸款一次性的大筆金額，可能有幾個風險：

1. 一大筆錢在身邊，可能被詐騙的風險

2. 資金運用不當可能造成虧損，影響退休可用資金

3. 無法規律性花費，就無法確定這筆資金可以使用多久

三、房屋出租

房屋出租和「以房養老」貸款最大的差別是，是無法「自宅養老」。吳士賢也提醒，用出租活化不動產要考慮兩個問題：

1. 管理問題：隨著年紀越來越大，是否有能力去管理房子修繕問題、房客問題？

2. 居住問題：若果只有一間房子，出租後會面臨沒有地方住的問題。

因此，出租房子賺取租金收入，較適用於擁有兩間以上不動產的退休族，同時這樣的退休族選擇也多很多，例如房屋出租的同時，也一樣可申請以房養老。